Rynek najmu krótkoterminowego – obsługiwanego przez platformy takie jak Airbnb czy Booking – czeka gruntowna transformacja. Projekt ustawy o regulacji najmu krótkoterminowych lokali mieszkalnych to jedno z najczęściej dyskutowanych zagadnień w branży nieruchomości. W naszej kancelarii w Katowicach codziennie pracujemy z inwestorami, właścicielami nieruchomości oraz zarządcami, dlatego chcemy wyjaśnić, co dokładnie się zmienia i jakie konsekwencje czekają wszystkie zainteresowane strony.
Regulacja zostanie wprowadzona w związku z wymogami unijnego Rozporządzenia 2024/1028 o gromadzeniu i udostępnianiu danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu. Zmiana wejdzie w życie 20 maja 2026 roku, a to oznacza, że właściciele nieruchomości mają zaledwie kilka miesięcy na przygotowanie się do nowych obowiązków. Projekt ustawy regulujący najem krótkoterminowy to kompleksowa zmiana legislacyjna, która zmienia przepisy ustawy o usługach hotelarskich i pilotach turystycznych. Rządowe prace legislacyjne nad projektem (UC135) są zaawansowane – plan przewiduje przyjęcie przez Radę Ministrów w pierwszym kwartale 2026 roku.
Obowiązkowa rejestracja lokali – centralna ewidencja i procedury
Głównym celem regulacji jest wprowadzenie porządku na rynku najmu dobowego, który w ostatnich latach rozrastał się nieskontrolowanie. Chodzi o walkę z szarą strefą, o którą apelują samorządy, wspólnoty mieszkaniowe i profesjonalni hotelarze, którzy legalnie prowadzą swoją działalność i płacą podatki. Najważniejszą zmianę wprowadza centralne rejestr lokali do najmu krótkoterminowego. Od 20 maja 2026 roku każdy lokal oferowany na doby będzie musiał być zarejestrowany w Centralnej Ewidencji Lokali (CEL) i otrzymać unikalny numer identyfikacyjny. Jest to obowiązkowe dla wszystkich – zarówno osób fizycznych wynajmujących swoje mieszkania, jak i profesjonalnych operatorów.
Numer z centralnego rejestru będzie konieczny do zamieszczenia oferty na platformach internetowych takich jak Booking czy Airbnb. Platformy te będą mogły publikować jedynie oferty z ważnym numerem rejestracyjnym. To oznacza koniec epoki nieprzejrzystego rynku, gdzie każdy mógł wynajmować bez żadnych formalności.
Jak wygląda procedura rejestracji?
Procedura rejestracji będzie obsługiwana przez jednostki samorządowe. Każdy wynajmujący będzie musiał złożyć wniosek w odpowiedniej gminie i dostarczyć wymagane dokumenty. Proces ma być prosty i szybki, a sam numer przydzielany automatycznie po weryfikacji danych.
| Etap procedury | Odpowiedzialny | Termin |
| Złożenie wniosku | Właściciel/wynajmujący | Dowolnie przed 20.05.2026 |
| Weryfikacja danych | Samorząd | Do 14 dni roboczych |
| Przydzielenie numeru | System CEL | Automatyczne po zatwierdzeniu |
| Publikacja na platformach | Wynajmujący | Bez opóźnienia |
Wpływ regulacji na poszczególne grupy interesariuszy
Nowa ustawa o najmie krótkoterminowym będzie miała znaczący wpływ na różne grupy interesariuszy. Dla właścicieli nieruchomości oznacza to obowiązkową procedurę rejestracji, która choć wiąże się z dokumentacją i czasem, zagwarantuje im legalność działalności i zabezpieczy przed sankcjami. Z drugiej strony, zalegalizowanie działalności wzmocni ich pozycję konkurencyjną wobec szarej strefy, a legalność będzie chronić zarówno ich interesy, jak i interesy gości.
Zarządcy nieruchomości zyskają dodatkowe obowiązki monitorowania zgodności z ustawą ze strony właścicieli jednostek w zarządzanych budynkach. Będą musiały weryfikować, czy właściciele uzyskali wymagane zgody wspólnot i przeprowadzili rejestrację. W naszej kancelarii pomagamy zarządcom zrozumieć zakres ich odpowiedzialności i przygotować procedury compliance.
Samorządy otrzymają możliwość kształtowania polityki turystyki na swoim terenie. Będą mogły tworzyć „strefy bez najmu krótkoterminowego” – obszary, gdzie wynajm dobowy będzie całkowicie zabroniony. To narzędzie do ochrony dzielnic mieszkalnych przed nadmiernym turystyką. Turyści natomiast zyskają większą przejrzystość i bezpieczeństwo – każdy lokal w centralnym rejestrze będzie podlegać standardom, a dane wynajmujących będą sprawdzalne.
Obowiązki wynajmujących – sankcje i praktyczne wskazówki
Nowa ustawa wprowadza szereg obowiązków, które będą ciążyć na właścicielach i zarządcach nieruchomości. To zdecydowanie więcej niż dotychczasowe praktyki – przepisy będą przypominać obowiązki hotelowe. Każdy wynajmujący będzie musiał zarejestrować lokal w centralnym rejestrze i uzyskać numer identyfikacyjny, umieszczać unikalny numer w każdej ofercie na platformach, udostępniać gościom dokumenty z regulaminem pobytu, informować o warunkach pobytu i bezpieczeństwie, podawać numer kontaktowy dla zgłaszania problemów, utrzymywać lokal w odpowiednim stanie higieniczno-sanitarnym oraz spełniać warunki bezpieczeństwa pożarowego.
Zmiana w przepisach daje wspólnotom mieszkaniowych prawo do głosu. Wspólnoty mogą uchwałą zakazać najmu krótkoterminowego w budynku lub wprowadzić ograniczenia. Dla nas w kancelarii Stroneo! jasne jest, że właściciele muszą być przygotowani na kontrole.
Sankcje za niezgodność
Projekt ustawy przewiduje konsekwencje dla tych, którzy nie będą się stosować do nowych wymogów. Za brak rejestracji w centralnym rejestrze wynajmujący może otrzymać karę administracyjną do 50 000 złotych. To nie są liczby, które można ignorować. Dla małych właścicieli wynajmujących jedno mieszkanie to może być bardzo dotkliwe finansowo. Dodatkowo platformy internetowe, które będą publikować oferty bez numeru rejestracyjnego, także będą podlegać karom. Odpowiedzialność za kontrolę będzie spoczywać na samorządach – gminy otrzymają uprawnienia do przeprowadzania inspekcji i nakładania sankcji.
Praktyczne działania
Jeśli jesteś właścicielem mieszkania wynajmowanego na doby, nowa ustawa dotyczy Ciebie bezpośrednio. Oto, co powinieneś zrobić już teraz:
1. Zweryfikuj status prawny swojej nieruchomości. Upewnij się, że lokal jest zarejestrowany jako mieszkalny i nie ma żadnych przeszkód prawnych do wynajmu krótkoterminowego.
2. Sprawdź przepisy wspólnoty mieszkaniowej. Skonsultuj się z zarządcą lub przeczytaj uchwały wspólnoty – czy wynajm krótkoterminowy jest dozwolony?
3. Przygotuj dokumenty. Zbierz wszystkie niezbędne dokumenty do rejestracji – darowiznę, zaświadczenie o własności, dane osobowe.
4. Zaplanuj konsultację prawną. Jeśli masz wiele lokali lub prowadzisz wynajm na większą skalę, warto poddoradzi się specjalistą. W naszej kancelarii oferujemy Jeśli chcesz poznać szczegóły swoich obowiązków, zapraszamy do kontaktu.
5. Przygotuj lokal na inspekcje. Upewnij się, że Twoja nieruchomość spełnia warunki bezpieczeństwa i higieny.
Podsumowanie – nowa era w najmie krótkoterminowym
Nowa ustawa o najmie krótkoterminowym oznacza koniec epoki nieformalności. Od 20 maja 2026 roku wchodzą w życie przepisy, które wprowadzą porządek, przejrzystość i odpowiedzialność. Dla legalnych wynajmujących to szansa na konkurowanie w pełni przejrzystym rynku. Dla szarej strefy – koniec możliwości bezkarnego działania.
Regulacja najmu krótkoterminowego to część szerszych zmian w prawie nieruchomościowym. Jeśli interesujesz się tą tematyką, polecamy zapoznać się z innymi artykułami dotyczącymi zmian w legislacji. Nasz artykuł o nowelizacjach ustaw dotyczących mieszkalnictwa zawiera wyczerpujące informacje o zmianach prawnych na rynku nieruchomościowym.
Jeśli prowadzisz działalność w sektorze deweloperskim, zapraszamy do przeczytania artykułu o prawie branży deweloperskiej, gdzie omawiamy regulacje dotyczące największych projektów budowlanych. Dla przedsiębiorców wynajmujących mieszkania istotne są także zasady prawa dla przedsiębiorców, szczególnie w kontekście obowiązków podatkowych.
W naszej kancelarii w Katowicach pomagamy właścicielom, zarządcom i deweloperom zrozumieć nowe wymogi i przygotować się do zmian. Jeśli masz pytania dotyczące rejestracji, obowiązków czy możliwych sankcji, zapraszamy do kontaktu z radcą prawnym Tadeuszem Caputą. Doświadczenie w branży nieruchomości pozwala nam wskazać najlepsze rozwiązania dla Twojej sytuacji. Zmiana jest już bliska – przygotuj się na czas!
